Über den gesamten Lebenszyklus betrachtet, verursachen Immobilien hohe Kosten. Es ist allerdings erkennbar, dass Bauherren und Investoren nicht nur auf die reinen Planungs- und Baukosten (Investitionskosten) schauen, sondern zunehmend auch auf die Folgekosten der Immobiliennutzung. Somit rücken ganzheitliche Lebenszyklusbetrachtungen und -kostenberechnungen in den Fokus.
Lebenszykluskosten stellen die Gesamtheit aller Kosten dar, die ein Gebäude von der Projektentwicklung über die Nutzung bis hin zu einer möglichen Umnutzung,einem Rückbau oder einer Verwertung verursacht werden. Innerhalb der Planungsphase werden die für den Unterhalt einer Immobilie relevanten Entscheidungen getroffen. Somit ist bereits in frühen Projektphasen die Unterhaltsplanung von wesentlicher Bedeutung, um einen ganzheitlichen und somit zukunfts- und richtungsweisenden Ansatz zu verfolgen.
Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten durch planungs- und baubegleitendes Facility Management (pbFM)
Dabei sind die Lebenszykluskosten entlang der Planungsphasen periodisch bzw. baubegleitend zu berechnen und die Konzepte der Planung im Bereich überdurchschnittlicher Kosten zu überprüfen. Kostenoptimierungen sind nur unter Einbezug des gesamten Lebenszyklus möglich.
In einer frühen Projektphase ist der Einfluss auf die Lebenszykluskosten zwar recht hoch, allerdings liegen noch nicht viele verbindliche Grundlagen des Projektes vor, sodass eine erste Betrachtung oft nur auf Flächenkennzahlen erfolgen kann. Je detaillierter die Projektangaben werden (Vorprojekt, Bauprojekt), desto genauer kann die Berechnung werden – infolgedessen ist aber der Freiheitsgrad der Beeinflussung bereits wesentlich gesunken.
Die Erhaltungskosten, welche die Erneuerung von Bauteilen innerhalb des Lebenszyklus beinhalten, spielen eine wesentliche Rolle bei den Lebenszyklusbetrachtungen. Die Bauteile mit einer kürzeren Lebensdauer als die der Gesamtimmobilie müssen periodisch erneuert werden. Die Erneuerung kann hierbei ein Mehrfaches der Erstinvestition sein, wenn sich das Bauteil ohne Eingriffe in das technische Umfeld nicht einfach erneuern lässt. In diesem Zusammenhang ist die Lebensdauer von einzelnen Bauteilen von entscheidender Bedeutung bei der Betrachtung der Lebenszykluskosten.
Einen wesentlichen Einfluss auf die Lebenszykluskosten hat zudem das planungs- und baubegleitende Facility Management (pbFM). Um die Kosten positiv beeinflussen zu können, sollte das pbFM frühzeitig seine Arbeit aufnehmen (Strategische Planung, spätestens in der Vorstudie). Mit dem Aufzeigen der Prozesse und Leistungen der zukünftigen Bewirtschaftung können die Lebenszykluskosten berechnet und optimiert werden. Somit wird das Bauwerk optimal für die Nutzung und Bewirtschaftung geplant.
Nutzen der Lebenszykluskosten
Mit einer Transparenzschaffung über künftig anfallende Kosten erhalten Bauherren und Investoren Prognosen zu Nutzungskosten, die sie für ihre Wirtschaftlichkeitsrechnungen und Erneuerungsplanungen heranziehen können. Durch die Berechnung von Variantenvergleichen können Entscheide zwischen unterschiedlichen Konzepten gefällt werden. Sachliche Argumentationen dienen dazu, bessere Konzepte mit ggf. höheren Investitionskosten aber tieferen Gesamtkosten vertreten zu können. Investitionen sind Entscheidungen für die Zukunft und sollten somit unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten getätigt werden. Im Rahmen einer FM gerechten Bauplanung und Realisierung werden Bauprojekte nachhaltig und ressourceneffizient optimiert.
Um eine wirtschaftlich nachhaltige Immobilie zu erhalten sind Lebenszyklusbetrachtungen und -berechnungen unabdingbar. Lebenszykluskostenanalysen stellen zwar Herausforderungen für alle am Projekt Beteiligten dar, ermöglichen aber gleichzeitig eine enorme Weitsicht. Die zu tätigenden Investitionskosten sind hierbei mit der Spitze eines Eisberges vergleichbar, die Nutzungskosten bleiben dabei oft verborgen.
Lebenszyklusbetrachtungen und -kostenberechnungen
Die Amstein + Walthert AG verfügt über ein breites und umfassendes Wissen zu den wesentlichen Einflussfaktoren bei Lebenszyklusbetrachtungen und -kostenberechnungen für Gebäude. Möchtest auch du dein Wissen einbringen oder erweitern und für unsere Kunden bedürfnisgerechte Lösungen entwickeln? Dann bewirb dich bei uns.
