Immobilien Beratung

PQM

Projektspezifisches Qualitätsmanagement (PQM)

Wir unterstützen den Auftraggeber im Aufbau eines PQM – oder betreiben für den Kunden ein PQM – um möglichst alle Projektanforderungen zu erfüllen. Dazu werden die Anforderungen hinsichtlich Risiken phasengerecht analysiert und Q-Schwerpunkte gebildet, so dass die nötigen Massnahmen vorausschauend formuliert werden können. Unser PQM lässt sich durch das QM-System des Auftraggebers einfach überprüfen. Somit ist die Transparenz über den ganzen Projektverlauf sichergestellt.

PQM-Instrumente

Die Erfüllung sämtlicher Anforderungen wird über unterschiedliche PQM-Werkzeuge erreicht; die wichtigsten sind:

• Kontrollplan
• Prüfplan
• Reviewplan
• Auditplan
• Schnittstellenmatrix
• Prüfprotokolle
• Testprogramme als Basis für integrale Tests

Kommunales Immobilienmanagement

Rund ein Fünftel aller Hochbauten in der Schweiz befindet sich in öffentlichem Eigentum. Auf kommunaler Ebene halten die Gemeinden Liegenschaften und unbebaute Grundstücke für die Erfüllung der öffentlichen Aufgaben, sei es für Bildung, Verwaltung, Soziales, Infrastruktur, Jugend, Freizeit, Kultur oder als Kapitalanlage. Der Aufgabenbereich des kommunalen Immobilienmanagements hat sich in den letzten Jahren verändert. Standen früher vor allem Bauprozesse im Vordergrund, rückt heute der ganze Lebenszyklus der Immobilie in den Fokus. Nicht selten stellt dies die Gemeinde vor grosse Herausforderungen: Ersatzneubau oder Gesamterneuerung? Strategische Landreserven? Eigentum oder Miete? Wie organisieren? Welche Instrumente? Zustand der Liegenschaften? langfristiger (Schul-)Raumbedarf? Hinzu kommen ständig neue Themen wie Aussen- und Innenraumqualität, Klima und Nachhaltigkeit, Datenmanagement und Digitalisierung, und weitere.

Unser Dienstleistungsangebot orientiert sich an fünf zentralen Aspekten des kommunalen Immobilienmanagements:
Wir analysieren das Immobilienportfolio anhand unterschiedlicher Betrachtungsebenen und optimieren entsprechend die Prozesse, die Organisation, die Instrumente und das Datenmanagement des kommunalen Immobilienmanagements.

Ebenen: Analyse, Beurteilung, Optimierung

• Portfolio-, Teilportfoliogliederung: Schulen, Verwaltung, Alterswohnen, weitere
• Kennzahlen und Benchmarking: Portfolio, Teilportfolio, Liegenschaften und Flächen
• Übersicht unbebaute Grundstücke, strategische Reserven und Mietliegenschaften

Teilportfolio Schule: Instrumente

• Erarbeitung Schulraumstrategie
• Quantitative und qualitative Analyse des Schulraums
• Bedarfsanalyse und Schulraumplanung, -Entwicklung

Prozesse: Analyse, Beurteilung, Optimierung

• Bereitstellung: Erstellung, Kauf, Anmiete
• Bewirtschaftung: Betrieb & Erhaltung, Dienste, Verwaltung
• Liquidation: Abbruch, Verkauf, Kündigung
• Einbindung des FM in die Planungs-/Bauprozesse (pbFM)
• Einbindung der Nutzenden in die Planungs-/Bauprozesse und in die (Flächen-)Bedarfsplanung

Organisation: Analyse, Beurteilung, Optimierung

• Organisationsstruktur Portfolio-, Bau- und Facilitymanagement
• Klärung der Rollen und Schnittstellen
• Festlegen der Aufgaben und Kompetenzen

Instrumente: Entwicklung, Erarbeitung, Aktualisierung

Strategisch

• Immobilienstrategie
• Erneuerungsplanung Portfolio
• Energie- und CO₂-Absenkpfad Portfolio
• Objektstrategien

Baulich und technisch

• Bauliche Zustandsanalysen
• Energetische Analysen, GEAK / GEAK-Plus
• Energie- und Nachhaltigkeits-Standards
• Standard Innenraumqualität mit Luft, Klima, Akustik, Licht und weitere

Operativ

• Pflichtenhefte und Betriebskonzepte FM
• (Miet-)Vertragsmanagement

Wir beraten gesamtheitlich zu allen Themen des kommunalen Immobilienmanagements und verlieren dabei den Fokus auf das Wesentliche nicht. Wir halten stets die Nutzerbedürfnisse, die sozial-politischen und städtebaulichen Rahmenbedingungen sowie die finanziellen Möglichkeiten der Gemeinde im Auge.

Objekt- und Portfolioanalysen

Wir schaffen umfassende Synergien zwischen der Immobilien- und der Bauwirtschaft. Denn ein funktionierender Gebäudepark ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor für ein nachhaltiges Wirtschaften, sowohl für private, institutionelle als auch öffentliche Bauherr*innen.

Portfoliobetrachtung Top down

Die Analyse von Immobilienportfolios ermöglicht den verantwortlichen Personen einen ersten Überblick über die vorhandenen Werte und Nutzungspotentiale. Die Ergebnisse dienen unter anderem zur Erarbeitung der strategischen und operativen Ausrichtung des Immobilienbestandes und zeigen die Schnittstellen und Abhängigkeiten zur Finanzplanung.

Allein mit den zwei Schlüsselindikatoren Energiekennzahl (kWh/m²a) und Treibhausgasemissionen (CO₂ kg/m²a) können auch grössere Immobilien-Portfolios mit einem geringen Aufwand bezüglich Energieeffizienz und Klimaschutz bewertet werden.

Objektbetrachtung Bottom up

Die Objektanalyse (Funktion, Substanz und Nachhaltigkeit) umfasst die wesentlichen Grundlagen für die strategische und operative Planung der Immobilie. Das Ergebnis dieser Analyse ist ein strategischer Bericht mit allen relevanten Entscheidungskriterien.

Entwicklungsarbeiten

Erfahrene Fachleute entwickeln spezifische Instrumente und Tools für die Immobilienbranche, insbesondere an der Schnittstelle zwischen der Immobilienentwicklung und der Bauplanung. Immer mit dem Ziel, die Bewirtschaftungsprozesse zu optimieren, den Informationsgehalt zu erhöhen und die Aspekte der Nachhaltigkeit zu integrieren.

Unsere Leistungen

• Leitbilder/Zieldefinitionen
• CO₂-Strategien für Immobilienportfolios
• Segmentierung/Rating von Immobilienportfolios (Nutzungspotentiale)
• Nachhaltiges Immobilienmanagement
• Technical Due Diligence (Funktion, Substanz und Nachhaltigkeit)
• Zustandsanalysen und Objektstrategie
• Variantenstudien/Nutzwertanalysen/Machbarkeitsstudien

Nachhaltiges Immobilienmanagement

Die zusätzliche Berücksichtigung von Kriterien der Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement führt zu einer Reduktion des Portfoliorisikos bei gleichbleibender oder gar höherer Rendite.

Normative Ebene: Grundlagen und Ziele

Wir stützen uns auf die normativen Grundlagen, welche in der Schweiz - aber auch international - angewendet werden oder voraussichtlich zur Anwendung kommen ((SIA, EU, ISO (International Organization for Standardization)). Für öffentliche, private und institutionelle Anleger entwickeln wir gemeinsam die korrekten Zieldefinitionen und Standards für die entsprechende Unternehmens- bzw. Portfoliostruktur.

Strategische Ebene: Vorgaben/Leitbild

Auf Basis einer präzisen quantitativen und qualitativen Zielsetzung wird in gemeinsamen Workshops die Strategie – abgestützt auf den einzelnen Prozessschritten – entwickelt und nach Möglichkeit in einem Leitbild umschrieben.

Mit einem eigens entwickelten Tool lässt sich die Segmentierung für alle Liegenschaften des Portfolios effizient und schnell durchführen als Grundlage für die Quantifizierung der Nutzungspotentiale.

Operative Ebene: Ratingverfahren und Handlungsfelder

Auf der Objektebene arbeiten wir mit bewährten Kriterienkatalogen zur Bewertung von einzelnen Immobilien. Solche mit einem ungenügenden Rating werden der detaillierten Objektbeurteilung (Vertiefungsebene im Tool) unterzogen. Das Ergebnis ist ein strategischer Bericht mit konkreten Aussagen zu den wesentlichen Handlungsfeldern, resp. Massnahmen:

• Standort
• Substanz
• Funktionalität
• Betriebskosten (Flächeneffizienz)
• Gesundheit und Wohlbefinden
• Nutzung und Gestaltung
• Ressourcen
• Energie und Ökologie

Institutionelle Bauherren

Institutionelle Bauherren besitzen typischerweise ganze Portfolios von Gebäuden. Die Planungs- und Bauaufgaben werden demzufolge nach vorgegebenen vereinheitlichten Prozessen bearbeitet. Das Knowhow des Energieberaters kann sowohl auf der Managementebene als auch bei der Planung und Umsetzung einzelner Objekte eingesetzt werden, um die nachhaltige Entwicklung eines Gebäudebestandes mitzugestalten. Entsprechende Beispiele wären die Entwicklung einer CO₂-Reduktions-Strategie auf Portfolioebene, die Definition von Anforderungen an Gebäudesanierungen bzw. Neubauten, die Erarbeitung von energetischen Sanierungskonzepten einzelner Gebäude, das Erstellen von Gebäudeenergieetiketten für ein ganzes Portfolio zur Bestandesbewertung und als Steuerungswerkzeug für das Portfoliomanagement etc.

Bauherrenberatung

Die Bauherrenberatung verknüpft die Dienstleistungen «Projektmanagement» und «Consulting Technik am Bau» mit den drei Nachhaltigkeitsbereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt. Das Produkt sind Immobilien, die dem Projektentwickler, der Investorin, dem Nutzer, der Betreiberin und der Öffentlichkeit einen maximalen Nutzen über den gesamten Lebenszyklus garantieren.
Innerhalb eines Projektes bringen wir unsere langjährigen Erfahrungen ein und stehen Ihnen als kompetenter Partner für Gesamtleitungen oder auch für Unterstützung bei Teilaufgaben zur Verfügung.

Projektmanagement

Wir unterstützen öffentliche, institutionelle und private Bauherren sowie Investoren im Sinne eines umfassenden und präzisen Projektmanagements – denn gute Bauten benötigen gute Bauherren. Hierbei managen wir die Projekte mit klar strukturierten aber einfachen Organisationsmodellen und bringen sehr zielgerichtet das technische und bauliche Know-how über alle drei Bereiche der Nachhaltigkeit mit ein: Wirtschaft, Gesellschaft und Umwelt. Im «Projektmanagement» decken wir folgende Leistungen ab:

• Projektsteuerung
• Gesamtprojektleitung/Koordination
• Bauherren- und Nutzervertretung

Consulting Technik am Bau

In Bauprojekten fliessen verschiedene Bedürfnisse ein, welche mit Hilfe von «Consulting Technik am Bau» formuliert und strukturiert werden. Im Rahmen der Qualitätssicherung wird sicher gestellt, dass diese Bedürfnisse in die
Planung einfliessen und auch entsprechend umgesetzt werden. Mit Commissioning und Inbetriebnahme-Management wird zudem der Grundstein für eine effiziente und effektive Überführung von der Realisierung in den
Betrieb gelegt. Im «Consulting Technik am Bau» decken wir folgende Leistungen ab:

• Qualitätssicherung
• Inbetriebnahme
• Commissioning Cx

Mit Blick aufs Ganze unterstützen wir als Bauherrenberater während aller Planungs- und Bauphasen sowie der Inbetriebnahme. Wir garantieren einen zielgerichteten und strukturierten Projektablauf. Auftretende Zielkonflikte zwischen Bauherren, Investorinnen, Nutzern und Betreiberinnen bringen wir optimal in Einklang.

Projektsteuerung

Gute Bauten benötigen gute Bauherren - die Voraussetzung dafür ist ein umfassendes und präzises Projektmanagement. Dies unterstützt öffentliche, institutionelle und private Bauherren oder Investoren, ihr Projekt erfolgreich zu managen. Insbesondere werden mit klar strukturierten aber einfachen Organisationsmodellen die Bauprojekte gezielt geführt sowie technisches und bauliches Know-how über alle drei Bereiche der Nachhaltigkeit - Wirtschaft, Gesellschaft und Umwelt - eingebracht.

Projektsteuerung

Erfahrene Teams führen mit grossem Kommunikationsund Technikverständnis die Projekte zum Erfolg.

• Definition von Aufgaben und Pflichten eines kompetenten Bestellers hinsichtlich Qualität, Termine und Kosten
• Prozessentwicklung, -organisation, -moderation und Prozessführung
• Projektcontrolling im Bereich der Kosten, Termine und Qualität inkl. Projektänderungs- und Nachtragsmanagement
• Erstellen von Machbarkeitsstudien, Pflichtenheften und Projekthandbüchern
• Aufbau und Umsetzung eines Projektspezifischen Qualitätsmanagements (PQM)
• Gesamtprojektleitung/Koordination

Wir behalten den Gesamtüberblick und finden die technisch und wirtschaftlich nachhaltigsten Lösungen.

• Stakeholdermanagement
• Koordination der internen und externen Projekt-Akteure
• Sicherstellen der Abstimmung und Kommunikation zwischen den Projektbeteiligten
• Schnittstellenmanagement: Definition und Koordination der Schnittstellen innerhalb komplexer Projekte sowie zu tangierenden Projekten
• Projektadministration und Sitzungsorganisation
• Planung der Planung

Bauherren- und Nutzervertretung

Als kompetente Unterstützung auf Bestellerseite entwickeln wir ganzheitliche Lösungskonzepte unter Einbezug der baulichen und betrieblichen Bedürfnisse.

• Unterstützung bei der Formulierung von Bauherrenund Nutzerbedürfnissen
• Festlegung von Zielen und Rahmenbedingungen
• Vertretung der Bauherrschaft in Linienfunktion
• Beschaffungswesen und Vertragsmanagement

Wir vernetzen unsere Erfahrungen und unser Wissen aus dem Projektmanagement mit Fachwissen aus Planung, Bau und Betrieb. Das Produkt sind Gebäude, die dem Investor, der Eigentümerin, dem Bauherren, der Nutzerin, dem Betreiber oder der Öffentlichkeit einen maximalen Nutzen gewährleisten.

Consulting Technik am Bau

Wo Liegenschaften sind braucht es das Facility Management. Dies kann auf strategischer, steuernder oder operativer Ebene sein. Sowohl aus Sicht des Leistungseinkaufs, der Leistungserbringung oder der Schnittstellendefinition. Das Facility Management kann zu jedem Zeitpunkt, auch erst in der Bewirtschaftung, in das Projekt einsteigen. Für einen wirklichen Mehrwert aber empfiehlt sich eine durchgängige Begleitung über den gesamten Lebenszyklus. Bereits zu Beginn der Planungsphase bis hin zur Bewirtschaftung.

pbFM

Das FM beginnt mit dem planungs- und baubegleitenden Facility Management bereits während der Planung und Realisierung neuer Liegenschaften:

• Umsetzung der pbFM Leistungen gemäss SIA 113
• Bewirtschaftungskonzept und -planung
• Vertretung der Eigentümer und des Betriebs in der Planung und Prüfung der Pläne
• Lebenszykluskostenbetrachtung

Betriebliches FM

Während der Bewirtschaftungsphase können verschiedene FM Leistungen benötigt werden:

• Erstellen von Betriebs- und Bewirtschaftungskonzepten
• Erstellung von Detailkonzepten im KGM, IGM und TGM
• Prozess- und Leistungsdefinitionen; Definition und Planung von Bewirtschaftungsleistungen
• Instandhaltungsplanung
• Leistungsbeschreibungen, SLA, Submissionen/Ausschreibungen, Vergabeempfelung, Vertragsgestaltung, Schulung und Einführung
• Notfallkonzepte/-handbücher

BIM/CAFM

Bei der Planung mit BIM unterstützen wir kompetent aus Sicht des Facility Management. Dies eröffnet die Möglichkeit, für die Bewirtschaftung notwendige Daten zum Zeitpunkt der Übergabe vollständig und strukturiert übernehmen zu können. Unabhängig davon bringt ein für die Organisation und ihre Liegenschaften passendes CAFM System eine Entlastung der Bewirtschaftung:

• Definition von Standards, Attributen und Kennzahlen
• Vorgaben und Anforderungen BIM aus Sicht FM
• Erstellen von Systemkonzepten, Anforderungen an die IT
• Evaluation und Implementierung von CAFM Tools

Qualitätssicherung

Über alle SIA-Phasen hat die Qualitätssicherung einen hohen Stellenwert:

• Durchführung von FM Expertisen
• Qualitätssicherung in FM Projekten
• Beurteilung von Bewirtschaftungsleistungen
• Ermittlung und Beurteilung von Kennzahlen

Wird der künftige Betrieb bereits bei der Planung mitberücksichtigt, so gelingt ein optimaler Start in die Bewirtschaftungsphase. Die erforderlichen Daten liegen in der gewünschten Struktur vor, die notwendigen Supportprozesse sind definiert und die entsprechenden Leistungen werden erbracht oder eingekauft. Mit einem geeigneten CAFM können die Daten auch in der Bewirtschaftungsphase gepflegt und genutzt werden.

Nutzervertretung

Optimierte Bauprojekte entstehen, wenn Gestaltung, Statik, Nutzer- und Betriebsbedürfnisse in Einklang gebracht werden. In Bauprojekten fliessen die Ansprüche der Nutzer*innen jedoch oft nicht, zu wenig präzise oder zu spät in die Planung ein. Dies verursacht oft aufwändige Anpassungen. Eine aktive Nutzervertretung mit klaren Verantwortlichkeiten, Regeln und Schnittstellen innerhalb der Projektorganisation – vom Bedürfnis bis zur Inbetriebnahme – erspart Umwege und Missverständnisse.

Entlang der Projektphasen bieten wir folgende Dienstleistungen:

Strategische Planung

• Beschreibung des Nutzerbedürfnisses in Bezug auf die Gebäudeinfrastruktur: Flächen und Raumbeziehungen, Logistik, Standortkriterien; Wirtschaftlichkeit aus Unternehmenssicht (Nutzungskosten); Konsequenzen bei Nicht-Umsetzung
• Erstellung eines Nutzungskonzepts

Vorstudie

• Ergänzen des Nutzungskonzepts (Anforderungen für die Projektdefinition)
• Prüfen des Pflichtenhefts (PFH) aus Sicht der Nutzer*in
• Begleiten der Machbarkeit sowie der Standortwahl
• Vertreten der Nutzerbedürfnisse in den Auswahlverfahren (z.B. Planerwahl, Wettbewerbsentscheid)

Projektierung und Ausschreibung

• Koordination der Nutzerbedürfnisse in der Projektierungsphase
• Laufende Abstimmung mit dem Planungsfortschritt
• Verfeinerung des Nutzungskonzepts
• Definition des Mieterausbaus
• Prüfen von Varianten hinsichtlich der Nutzungskosten
• Als Teil des Planungsteams Bewilligung von Changes

Realisierung

• Abstimmung mit dem Planungsfortschritt (Ausführungsplanung)
• Einbringen und vertreten der Nutzersicht in Ausschreibungen (insb. bei Nutzungseinrichtungen)
• Mitwirken bei der Vergabe (Bewertungskriterien)
• Planung der Übergabe an die Nutzung
• Ergänzung des Nutzungskonzepts

Dank aktiver Nutzervertretung und durchgehender Betreuung erfüllt das Bauwerk die vorab definierten Bedürfnisse und entspricht den Vorstellungen der Bauherr*innen.
Das Gebäudekonzept ist klar auf die Bedürfnisse und die Prozesse der Nutzung abgestimmt, die künftige Bewirtschaftung und der Betrieb werden schon früh in der Planung berücksichtigt. Wir finden frühzeitig Lösungen im Zusammenspiel mit den übrigen Stakeholdern und klären die Schnittstellen - kostspielige Anpassungen im Nachhinein werden dadurch vermieden.

Rating für Immobilien

Bauherr*innen, Projektentwickler*innen und Investor*innen stellen folgende Fragen:

Erfüllt das Projekt die Anforderungen der 2000-Watt-Gesellschaft?
Werden die Empfehlungen der SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen umgesetzt?
Wo steht das Projekt hinsichtlich des SIA Merkblatts 2040 «Effizienzpfad Energie»?

Mit der Prüfung der Projektqualitäten erfolgen auch das Aufzeigen von Optimierungsmöglichkeiten und die Zusammenstellung eines entsprechenden Massnahmenkatalogs.

Eine Beurteilung entsprechend der Kriterien des nachhaltigen Bauens gemäss SIA Empfehlung 112/1 kann qualitativ durchgeführt werden. Spezielle Kriterien des nachhaltigen Bauens können zusätzlich quantitativ gemäss SIA Merkblatt 2040 „Effizienzpfad Energie“ beurteilt werden.

Als Resultat der durchzuführenden Prüfung für eine Immobilie oder ein Areal wird eine Aussage zur 2000-Watt-Fähigkeit oder Kompatibilität formuliert - wir unterstützen unsere Kund*innen gerne auf diesem Weg.

Qualitätssicherung

Um einen langfristigen Wert- und Funktionserhalt einer Immobilie und deren Anlagen zu erreichen, muss die Qualität der Leistungserbringung laufend überprüft und mit geeigneten Massnahmen gesichert werden. Mit einem auf die Gebäudebewirtschaftung ausgerichteten QS-System, der Festlegung von Qualitätsmessgrössen und der Durchführung von Qualitätsaudits sichern wir die Qualität der FM-Leistungen.

• Aufbau QS-System
• Durchführung von FM-Expertisen und -Qualitätsaudits
• Übernahme von FM-Projektleitungen
• Beurteilung und periodische Überprüfung von internen und externen Bewirtschaftungsleistungen und Service Level Agreements
• Beurteilung und Ermittlung von Kennzahlen
• Reporting und Controlling von Bewirtschaftungskosten