Next Generation FM - Smart Building Umgebung im Andreasturm - Part 1

Die Digitalisierung mit IoT & Co. ist auch in der Immobilienbranche auf dem Vormarsch. Gemeinsam mit Zumtobel verwandeln wir bei Amstein + Walthert eigene Büroräumlichkeiten in eine Smart Building Umgebung und zeigen auf, worauf es von der Bestandsaufnahme bis zur Planung wirklich ankommt.

Aufrüstung für die Digitalisierung

IoT Applikationen sind in Bürolandschaften immer häufiger anzutreffen, genauso im Facility Management. Um auch in diesem Bereich hervorragende Beratungsdienstleistungen anzubieten, erarbeiten wir zusammen mit Zumtobel, einem führenden Anbieter ganzheitlicher Lichtlösungen, diverse praxisrelevante Anwendungsszenarien in den Büroräumlichkeiten von Amstein + Walthert im Andreasturm. Die Szenarien werden von uns geplant und unter anderem mit Technologien von Zumtobel umgesetzt.
Der gesamte Prozess von der Planung über die Umsetzung und während des Betriebes, das Sammeln und Auswerten von Daten und die daraus resultierenden Massnahmen können so real erprobt und entwickelt werden. Auf diese Art sammeln und festigen wir Know-how rund um Planungs- und Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit IoT Applikationen.

Storyboard Arbeitsplatzauslastung
Storyboard Arbeitsplatzauslastung
Storyboard Arbeitsplatzauslastung
Storyboard Arbeitsplatzauslastung
Storyboard Arbeitsplatzauslastung
Storyboard Arbeitsplatzauslastung
Storyboard Arbeitsplatzauslastung
Storyboard Arbeitsplatzauslastung

Vom Bedürfnis zum Use Case

Es ist unsere Philosophie, immer bei einer Problemstellung oder einem Bedürfnis zu starten. Gemeinsam mit unseren Kund*innen analysieren wir die Situation und leiten daraus kundenspezifische Use Cases ab. Anschliessend wird definiert, ob und welche Technologien zur Umsetzung dieser Use Cases notwendig sind.
Bei diesem Showcase sind das interne Facility Management und die Mitarbeiter*innen von A+W die Bedürfnisträger*innen, mit denenwir die wichtigsten Anwendungsfälle gemeinsam erarbeitet haben. Im Rahmen einer ersten Umsetzungsphase haben sich die folgenden beiden Cases herauskristallisiert:

  • Verbesserung der Innenraumqualität
    Wenn sich die Mitarbeitenden unwohl in den eigenen Büroräumlichkeiten fühlen, kann das zum Teil an der Innenraumqualität liegen, beispielsweise an schlechter Luft. Durch die Messung der Luftqualität können Probleme festgestellt und Lösungen erarbeitet werden.
  • Optimierte Arbeitsplatzauslastung
    Spannend für Arbeitgebende ist natürlich die Arbeitsplatzauslastung. Durch die Messung der Präsenz können unter- oder ungenutzte Flächen erkannt und je nach Bedarf anders verwertet oder sogar abgestossen werden.

Die technologische Umsetzung ist so gestaltet, dass weitere Use Cases im Laufe des Projektes problemlos ergänzt werden können. A+W wird von der Planung über die Installation der Sensoren und während des Aufbaus der Use Cases stets die Anforderungen und Bedürfnisse der Kund*innen im Auge behalten. So werden wir uns bei allen technischen Spielereien immer die Frage stellen, welchen Mehrwert diese Use Cases für Eigentümer, Nutzer*innen oder Betreiber wirklich haben.

«Ein gutes Daten- und Schnittstellenmanagement, bei dem flexibel neue Anwendungsfälle implementiert werden können, bildet die Grundlage für ein zukunftsgerichtetes Facility Management.»

Schmid Ralph
Senior Projektleiter Consulting Immobilien-/Facility Management

Was bisher geschah und wie es weitergeht – Die Umsetzung

Mit dem Wissen, welche Use Cases umgesetzt werden, sind die Anforderungen an das Datenmanagement und die einzusetzenden Technologien (Messgrössen-Sensoren, Datenplattform, User Interface, Schnittstellen etc.) definiert worden. Da wir uns zu Beginn für eine partnerschaftliche Umsetzung entschieden haben, erfolgte dieser Schritt zusammen mit den Spezialist*innen von Zumtobel. Üblicherweise würde man hier nicht direkt mit einem Anbieter starten, sondern mittels Ausschreibungen die besten Partner zuerst evaluieren. 

Wir haben uns für Leuchten entschieden, bestückt mit Sensoren, welche zusätzlich untereinander ein Bluetooth Mesh Netz aufbauen. Es ist ohne zusätzlichen Aufwand möglich, diesem Netz nachträglich neue Sensoren hinzuzufügen, solange sie ebenfalls über Bluetooth-Technologie verfügen. Dank dieser Modularität sind wir in der Lage, im Verlauf der Implementierung und des Betriebs noch weitere Sensoren zu ergänzen, und so weitere Bedürfnisse abzudecken.

Ein korrektes BIM-Modell bildet eine wichtige Grundlage für die Umsetzung. Dazu wurde eine Bestandsaufnahme der Büroumgebung mit einem 3D-Scanner vorgenommen. Millionen von 3D-Punkten werden hierbei erfasst, die die Umgebung virtuell nachbilden. In einem Pre-Processing Tool wurden die verschiedenen Scans zu einer Gesamtpunktwolke registriert und mit verschiedenen Schritten bereinigt und gefiltert. Diese umfassende Punktwolke diente als Grundlage für eine detaillierte Nachmodellierung in der Autoren-Software zu einem BIM-Modell.

Auf Grundlage unseres BIM-Modells hat Zumtobel die Lichtplanung und Konfiguration der Leuchten in ihrem Werk in Dornbirn durchgeführt. Die Spezialist*innen von Reflexion, ein Unternehmen der Amstein + Walthert Gruppe, haben die Lichtplanung im Anschluss nochmals geprüft und bestätigt, dass mit der geplanten Umsetzung nicht nur die Sensoren funktionieren, sondern auch die Mitarbeiter*innen eine arbeitsplatzkonforme Beleuchtung erhalten.

Jetzt freuen wir uns über die Testphase und sind auf die ersten Daten gespannt.
Wir werden berichten.